中青报·中青网见习记者赵丽梅
11月以来，支持房地产市场融资的政策“工具箱”不断扩大和升级。从民营企业债券融资支持工具扩容，到发布“金融16条”促房地产市场平稳发展，再到11月28日证监会提出在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，短短20天内，房地产行业融资工具（即信贷、债券、股权）“三箭齐发”。
今年年初，万科集团董事局主席郁亮表示，房地产行业已经进入“黑铁时代”（行业需要破釜沉舟、背水一战的时代），此时距离他提出房地产行业“白银时代”已过去8年。当下，缺钱成了大多数房企共同的痛点之一，尤其是在债务违约风险攀升的情况下，一些房企的短期和中长期兑付压力仍在持续。而年底正是众多房企完成“保交楼”任务的关键时刻，对于“久旱”的房企来说，股权融资政策的优化，无疑是一场“及时雨”。
在业内人士看来，“三支箭”共同发力，房地产市场迎来融资“活水”，让公众看到国家“稳楼市”“保交楼”“稳民生”的决心。
注入“强心剂”
临近年底，不少房企“保交楼”时间紧、任务重，亟待资金支持。以恒大集团为例，其距离完成全年30万套“保交楼”的目标还差4.4万套，约占全年目标的14.67%。中国恒大5657威尼斯官网信息显示，12月2日晚，恒大集团董事会主席许家印在恒大总部召开的“保交楼”工作专题会议上表示，恒大上下必须确保完成全年交楼任务。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任、商学院教授况伟大观察到，当前我国一些房企的杠杆率超过100%，有些甚至超过200%，发生债务风险的概率较高，个别企业甚至还存在“暴雷”风险。
在这种情况下，证监会发布的支持房地产企业股权融资方面调整优化的5项措施，其中包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等举措。本次政策优化，聚焦房地产主业、解决存量问题，强调股权融资的资金要流向国家政策支持的方向。证监会新闻发言人表示，“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”“引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。”
在况伟大看来，“第三支箭”（股权融资）主要聚焦的是上市房企和涉房上市公司，它们有了更大的融资空间，更多融资机会，也有利于进一步促进“保交楼”、“保民生”。通过融资等方式，一些上市房地产企业可以并购重组一些中小型企业，尤其是盘活一些优质的民营中小企业，优化房地产市场的资源配置。他判断，房地产行业可能迎来一个小规模的并购浪潮。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“第三支箭”有风险分散等优势，可以最大程度扩张房企融资能力。此次资本市场融资政策优化，导向非常明确，其中，重组地产上市公司、推进风险处置，或者推动“保交楼”，是为了让有债务风险的房企“软着陆”，推动行业转型，并打造新的行业运营模式；同时，也是为了保民生。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为，房企通过股权融资，可以获得更多资金、融资成本更低、资金可使用时间也更长，这五项措施可以解决部分企业融资的“燃眉之急”。“‘三箭齐发’，为楼市注入了新的资金，也相当于打了一针‘强心剂’。”
“第三支箭”发出后，资本市场反响热烈。该政策发布的第二日，几十支房地产股集体涨停。同时，多家房企也加快布局股权融资，其中不乏龙头企业。12月1日晚，万科发布公告宣布其大股东拟申请发行公司股份，配发数量不超过当前发行股份数量的20%。
“第一支箭”与“第二支箭”的作用也在持续。银行持续向房地产行业“输血”，截至11月25日，多家银行宣布与房企签订战略合作协议，提供多元化的综合金融服务，并给予意向性授信额度，涉及房企已达57家，授信额度超过2.76万亿元。
坚持“房住不炒”
“第三支箭”是时隔12年房企再融资的重新开启。对此，有人认为房地产行业迎来了“史诗级”利好；还有个别人似乎嗅到了“炒房”的机会。但实际上，这并不意味着房住可“炒”。证监会明确限制了资金的用途，规定募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
李宇嘉认为，证监会发布的政策明确了“有所为有所不为”。其中，恢复并购重组的对象限定很严格；恢复上市房企再融资，也只允许上市房企非公开方式再融资，不是ipo（首次公开募股），而且募集资金用于政策支持的房地产业务，包括“保交楼、保民生”相关地产项目、保租房和拆迁安置项目。
在况伟大看来，“第三支箭”释放了一个信号，那就是要正确认识房地产行业，这个行业具有一定的特殊性，容易出现金融化、泡沫化的风险。当前，房地产行业面临的风险不可忽视，需要稳住行业发展的步伐，防止大起大落，让房地产行业“软着陆”，保障房地产行业健康稳定可持续发展。他也指出，需要长期坚持“房住不炒”的政策，但这并不意味着去房地产化，也不意味着房地产业不是重要的基础性产业，房地产业仍是重要的实体经济。我国经济已经进入高质量发展阶段，房地产行业正在转变，正在进入新发展阶段，逐渐与高质量发展的道路相匹配。
提振需求信心是关键
当前，房地产市场在融资端正在逐渐回暖，但需求端的表现却并不理想。如何提振消费端信心是关键。
中指研究院发布的数据显示，今年前11个月，百强房企的销售总额仅为6.73万亿元，同比下降42.1%。房地产市场调研研究机构克而瑞发布的数据显示，11月，全国重点30城的成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低。
“房地产业面临的困境是一时的。”赵秀池认为，我国仍处于城镇化的中期阶段，每年有大约1300万人口进城，对房地产的需求仍然较大。随着疫情好转和房企融资政策等调控政策的松动，房地产市场下行趋势有望得到改善。
她提出，“第三支箭”虽然是针对供给侧，但供给侧和需求侧是相互影响的。融资成本是房价的一个重要构成，股权融资有利于降低供给侧的融资成本，对房价稳定意义重大。她还指出，提振需求侧，还需要财税、金融等多种“组合拳”的支持。个人房贷利率、首付款应进一步下降；限购政策也应该随着人口、人才政策进行调整。
如何提振需求端信心？况伟大表示，当前中低收入者的住房问题比较突出。下一步，住房政策还需进一步向中低收入者倾斜，并且政策发力点需瞄准居民的住房刚需。可以通过下调首付比例、降息、加大税收优惠，或者提供相关补贴等方式来提振消费。
一些城市已经在发力。今年11月，中指研究院发布的数据显示，全国已有石家庄、温州等80余地调整首套房商贷首付比例至20%，武汉、贵阳等20余地已将首套房贷利率降至4%以下。许多城市的房贷利率和首付比例均处于历史低位。
况伟大建议，加大共有产权房和保障性租赁住房的发展，让老百姓能够买得起房、租得起房。在这方面，证监会也提出了推动保租赁房reits（不动产投资信托基金）常态化发行，努力打造reits市场的“保租房板块”。”李宇嘉也表示，政策要惠及保租房，否则其意义就打折扣了。他预测，未来reits发行门槛、条件等方面可能会有政策创新和优化。“reits发行将全面提速。”
此外，证监会也提出鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施reits。在李宇嘉看来，这是鼓励开发商转型，促进地产与实体经济协调发展。